ანოტაცია. მშენებლობა ერთ-ერთი მთავარი დარგია საქართველოს ეკონომიკაში. მისი წილი მშპ-ში 7.8%-ია. მას წინ უსწრებს მომსახურება, წმინდა გადასახადები და მრეწველობა. ამ სფეროში 2022 წელს დასაქმებული იყო 77 ათასი  კაცი, 2022 წლის მესამე კვარტალში  −  72 ათასი.

უკანაკნელ წლებში მშენებლობის სექტორი სწრაფი ტემპებით ვითარდება.

2012-2021 წლებში განხორციელდა 3300 კმ-ზე მეტი გზის რეაბილიტაცია, აშენდა და კაპიტალურად შეკეთდა 500-ზე მეტი ხიდი, დამატებით აშენდება 200 კილომეტრი ავტობანი და ეტაპობრივად დასრულდება რიკოთის ჩქაროსნული მაგისტრალი, ასევე აღმოსავლეთ-დასავლეთის მაგისტრალის სხვა მონაკვეთების მშენებლობა და თბილისიდან ბათუმში უსაფრთხოდ ჩასვლა 3.5 საათში იქნება შესაძლებელი.

2024 წლისთვის ქვეყანაში საერთაშორისო მნიშვნელობის გზების 95% და შიდა სახელმწიფოებრივი მნიშვნელობის გზების 85% იქნება სრულად მოწესრიგებული.

საკვანძო სიტყვები: მშენებლობა, უძრავი ქონება, ინდექსი, ფასები, სამშენებლო მასალები. 

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) ასახავს საცხოვრებელი უძრავი ქონების  ფასების დინამიკას. ინდექსი მოიცავს უძრავი ქონების ბაზრის ახალ­აშე­­ნებულ და მშენებარე საცხოვრებლების სეგმენტს ქ. თბილისში. ქონების ფასების ინდექსები გამოიყენება ქვეყნების ცენტრალური ბანკებისა და პოლიტიკის გამტარებელი სხვა ინსტიტუტების მიერ, აგრეთვე ანალიტიკოსების, მკვლევრებისა და სხვა მომხმარებელთა მიერ როგორც ქვეყნის შიგნით, ისე მის ფარგლებს გარეთ. RPPI გამოიყენება შემდეგი მიზნებისთვის: 1. უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებისა და რისკების შესაფასებლად; 2. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრებსა და ფინანსურ სტაბილურობას შორის კავშირების დასადგენად და მათ შესაფასებლად. ინდექსის გასაანგარიშებლად და საჭირო მიკრომონაცემების მისაღებად საქსტატი აგროვებს  მონაცემებს  საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვის შესახებ განცხადებების შემცველი ვებგვერდებიდან. მონაცემები მიიღება ვებგვერდებიდან ინფორმაციის ავტომატური ჩამოტვირთვის (ე.წ. web scraping) გამოყენებით. ამ გზით მიღებული ფასების შესახებ მონაცემი წარმოადგენს ე.წ. „შეთავაზების“ ფასს (offer price). RPPI-ის გასაანგარიშებლად საქსტატი იყენებს ე.წ. „მახასიათებლების ჰედონურ მიდგომას“, რომელიც აპრობირებულია მსოფლიოს მრავალ ქვეყანაში. აღნიშნული მიდგომის მიხედვით, RPPI ასახავს „ტიპური“ საცხოვრებლის ფასის  დროში ცვლილებას.

2022 წლის პირველ კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) 4.2 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 3.4 პროცენტი შეადგინა. 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით ინდექსი 13.1 პროცენტით არის გაზრდილი. RPPI-ის დაფარვა შემოიფარგლება ქ. თბილისით და მოიცავს მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების (ბინების), ისე კერძო სახლების სეგმენტებს. ქვემოთ მოცემულ ცხრილში წარმოდგენილია უძრავი ქონების ფასების პროცენტული ცვლილება წინა კვარტალთან, წინა წლის შესაბამის კვარტალთან და 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით.

ცხრილი 1[1]

2022 წლის პირველ კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით, ფასების ზრდა დაფიქსირდა როგორც საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში (5.4 პროცენტი), ისე კერძო სახლების სეგმენტში (2.0 პროცენტი). 2021 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა ასევე დაფიქსირდა ორივე სეგმენტში − ბინებზე 4.5 პროცენტით, ხოლო კერძო სახლებზე 1.0 პროცენტით. ქვემოთ მოცემულ გრაფიკზე წარმოდგენილია ჯამური RPPI-ის და მისი ქვეინდექსების, ასევე სამომხმარებლო ფასების ინდექსის (CPI) შედარებითი დინამიკა. ასევე წარმოდგენილია 2022 წლის პირველ კვარტალში ახალაშენებული (დასრულებული) საცხოვრებლების სეგმენტში 1მ²-ის მედიანური ღირებულება, თბილისის უბნების მიხედვით*. 

ცხრილი 2[2]

ოფიციალური დეკლარირებული მონაცემებით, საქართველოში 2022 წლის იანვარ-მარტში გაცემულია 2 229 ნებართვა (წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 15.4 პროცენტით მეტი) 1 516.5 ათასი კვ.მ ფართობის შენობა-ნაგებობების მშენებლობაზე (წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 16.5 პროცენტით მეტი). ნებართვების 78.5 პროცენტი მოდის ქვეყნის 4 რეგიონზე. კერძოდ, ჩასატარებელი სამშენებლო სამუშაოების 53.0 პროცენტი მოდის ქ. თბილისზე, 11.0 პროცენტი − მცხეთა-მთიანეთის რეგიონზე, 7.4 პროცენტი − იმერეთის რეგიონზე, 7.1 პროცენტი − ქვემო ქართლის რეგიონზე.

აღსანიშნავია, რომ 2022 წლის იანვარ-მარტში ნებართვები გაიცა მრავალფუნქციური საცხოვრებელი კომპლექსების, სავაჭრო ობიექტების, სასტუმროების, სამრეწველო საწარმოების, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ობიექტებისა და სხვა შენობა-ნაგებობების მშენებლობაზე. გაცემულ ნებართვებში შედარებით დიდი წილით წარმოდგენილია მრავალფუნქციური საცხოვრებელი კომპლექსები. დამთავრებული მშენებლობების ნახევარზე მეტი მოდის ქვეყნის 4 რეგიონზე. კერძოდ, 33.5 პროცენტი მოდის ქ. თბილისზე, 13.6 პროცენტი – კახეთის რეგიონზე, 10.5 პროცენტი – მცხეთა-მთიანეთის რეგიონზე, 10.5 პროცენტი – ქვემო ქართლის რეგიონზე. 2022 წლის იანვარ-მარტში ექსპლუატაციაში მიღებულ იქნა 545.9 ათასი კვ.მ ფართობის (წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 59.7 პროცენტით მეტი) 552 ობიექტი (წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 1.8 პროცენტით ნაკლები).

მშენებლობის ღირებულების ინდექსი წინა კვარტალთან შედარებით 4.8 პროცენტით გაიზარდა. აღნიშნული ცვლილება, ძირითადად, განპირობებული იყო მშენებლობის დარგში დაქირავებით დასაქმებულთა საშუალო თვიური ნომინალური ხელფასის 10.2-პროცენტიანი მატებით, რამაც 2.8 პროცენტული პუნქტი შეიტანა ჯამური ინდექსის ცვლილებაში. წინა წლის შესაბამის კვარტალთან შედარებით მშენებლობის ღირებულების ინდექსი გაიზარდა 13.6 პროცენტით. ინდექსის ზრდა, ძირითადად, გამოწვეული იყო სამშენებლო მასალებზე ფასების 17.4-პროცენტიანი ზრდით, რაც 9.64 პროცენტული პუნქტით აისახა მთლიანი ინდექსის ცვლილებაზე. ქვემოთ მოცემულ ცხრილში წარმოდგენილია 2021 წლის მეოთხე კვარტალში მშენებლობის ღირებულების ინდექსები წინა კვარტალთან და წინა წლის შესაბამის კვარტალთან შედარებით, ასევე ინდექსების ფორმირებაში მონაწილე ხარჯების კატეგორიების შესაბამისი წვლილები:

ცხრილი 3[3]

დასკვნა

ნაშრომში განხილულია საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი საქართველოში, ნაჩვენებია თბილისის უბნების მიხედვით საცხოვრებელი ფართების ფასები, გაანალიზებულია ფასების ზრდის მიზეზები. 

გამოყენებული ლიტერატურა

1. გ.ბრეგვაძე, ინოვაციების გავრცელების პრობლემები საქართველოს მშენებლობაში (პ.გუგუშვილის სახელობის ეკონომიკის ინსტიტუტის შრომების კრებული), 2020 წ.
2. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემები.
3. Инновации в строительстве - https://saint-gobain.ru/